2 dicembre 2019
Con la decisione in commento, la Suprema Corte si occupa dell’autotutela del promissario acquirente a fronte del pericolo di evizione del bene oggetto del preliminare di vendita.
Nel caso di specie, la ricorrente (promittente venditore) lamentava la violazione dell’art. 1481 c.c. in quanto il giudice di merito aveva stabilito che il promissario acquirente è legittimato a non addivenire alla stipula del contratto di compravendita definitivo anche nel caso in cui il pericolo di rivendica prescinde dalla colpa del promittente venditore: nello specifico, tale pericolo derivava dal fatto che sull’immobile della cui vendita si discute era stata trascritta una domanda giudiziale di nullità o annullamento dell’acquisto da parte della stessa ricorrente.
Ai sensi dell’art. 1481 c.c. “il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia. Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita”.
Secondo la presente giurisprudenza di legittimità il summenzionato disposto normativo è suscettibile di applicazione analogica altresì in riferimento al contratto preliminare di compravendita, con la conseguenza che “il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso”.
Un siffatto pericolo deve però essere concreto ed attuale giacché – così non fosse – il rifiuto del promissario acquirente sarebbe contrario a buona fede, andando a determinare il caso di inadempimento contrattuale previsto dall’art. 1460, comma 2 c.c.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di statuire che la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina un pericolo concreto ed attuale di evizione per il promissario acquirente, il cui rifiuto di addivenire al contratto definitivo di compravendita prima della cancellazione della trascrizione non può ritenersi contrario a buona fede.
Per le esposte ragioni di diritto, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso contro la sentenza della Corte di Appello, precisando che il rifiuto del promissario acquirente è legittimo anche nel caso in cui il pericolo di evizione del bene promesso “non è stato determinato da colpa del promittente venditore”.
