Le Sezioni Unite hanno affrontato tale questione con una pronuncia molto importante, destinata a venire ricordata e probabilmente anche criticata. 

Il caso di specie, dal quale ha avuto origine la pronuncia, è il seguente: tre sorelle, comproprietarie di un edificio, scioglievano la comunione, divenendo proprietarie esclusive di tre appartamenti; si determinava così una situazione di condominio. 

Una delle sorelle, divenuta proprietaria esclusiva di un appartamento nonché di un negozio “con l’uso esclusivo del cortile antistante”, alienava detti immobili a due soggetti. Questi ultimi venivano citati in giudizio dagli altri condomini i quali lamentavano l’illegittimo utilizzo esclusivo del cortile da parte dei convenuti. 

Ebbene, la Suprema Corte, nel considerare la natura e, quindi, anche la legittimità del “diritto reale a uso esclusivo”, ha affermato che l’autonomia negoziale in capo alle parti non può creare un diritto reale atipico tale da svuotare il contenuto del diritto di comproprietà stabilito dall’art. 1102 c.c. in tema di comunione ed applicabile anche al condominio. 

Infatti, a ciò osterebbero i principi del numero chiuso dei diritti reali e della tipicità degli stessi: in virtù del primo, soltanto la legge può istituire (nuove) figure di diritti reali; a norma del secondo, i soggetti privati non possono modificare il contenuto di tale tipologia di diritti, snaturandoli. 

Conseguentemente, il Collegio ha affermato che la pattuizione avente ad oggetto la creazione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numero chiuso dei diritti reali e della tipicità di essi. 

E, ciò, nonostante il chiaro tenore dell’art. 1122 c.c. che, come la dottrina da tempo ha evidenziato, ammette pacificamente la figura dell’uso esclusivo, implicitamente riconoscendo allo stesso natura di diritto reale, e nonostante una diffusissima prassi di costituzione e alienazione di diritti di uso esclusivo. 

La preoccupazione, più che fondata, è che tutti tali diritti vengano ora giudicati inesistenti dalla giurisprudenza: probabilmente, però, i giudici di merito aggireranno il principio di diritto affermato dalla Cassazione, riqualificando i diritti di uso esclusivo che verranno posti alla loro attenzione.